Koronavirus pandemiyasının zərər vurduğu sahələrdən biri də daşınmaz əmlak bazarıdır. İstər mənzil, istərsə də torpaq satışında bir neçə aydır durğunluq müşahidə olunur. Bu bazarın gələcək taleyi ilə bağlı narahatlıqlar mövcuddur. Postpandemiya dövründə qiymətlərin necə dəyişəcəyi isə sual olaraq qalır.
“Əmlak” Ekspert Mərkəzinin direktoru Ramil Osmanlı daşınmaz əmlak bazarına təsir edən amillər, eyni zamanda bazardakı mövcud vəziyyət ilə bağlı sualları cavablandırıb:
- Daşınmaz əmlak bazarında, xüsusilə də torpaq bazarında mövcud vəziyyət necədir?
- Ümumiyyətlə daşınmaz əmlak bazarının heç bir seqmentində hazırda aktivlik, dinamika müşahidə olunmur. O cümlədən də torpaq bazarında aktivlik yoxdur. Bu müddət həm mövsümi, həm də xarakterik olaraq torpaq bazarı üçün aktiv dövr hesab olunmalıdır. Sadəcə dünya iqtisadiyyatında baş verən proseslər Azərbaycan bazarında alğı-satqı əməliyyatlarını məhdudlaşdırıb. Beləliklə də bazarda tələb aşağı düşüb.
- Bu passivlik qiymətlərə necə təsir göstərib?
- Hazırda daşınmaz əmlak bazarındakı qiymət azalması ümumi dinamikanın azalmasına adekvat deyil. Yəni, tələb kəskin şəkildə aşağı düşüb, təklif isə yerində qalır. Amma buna baxmayaraq qiymətlərdə yalnız meyllər müşahidə olunur. Burada kəskin dinamik qiymət azalması müşahidə olunmur. Bunun da əsas başlıca səbəbi ondan ibarətdir ki, hazırda əmlak bazarında əməliyyat getmir. Əməliyyat getmədiyinə görə biz azalmanı müşahidə edə bilmirik. Belə ki, bazarda müşahidə etdiyimiz qiymətlər təklif qiymətləridir. Bu isə insanların satışa çıxardıqları qiymətdir. Alıcının tələbi formalaşdıqda və sövdələşmə getdikdə əmlakın qiymətində nə qədər azalmanın müşahidə olunduğunu görmək olur. Yəni, təklif qiymətlərində çox nadir hallarda azalmalar müşahidə edirik. Ona görə də indiki halda əməliyyat olmadığına görə kəskin dinamik qiymət azalmasını müşahidə etmirik.
- Müəyyən qədər də olsa nisbi azalmalar müşahidə olunurmu?
- Bəzi ərazilərdə nisbi azalmalar var. Məsələn, 1, 2 və 3 faizlik azalmalar müşahidə olunur. Amma bu qiymət azalması demək deyil. Bu da pandemiyanın dünya iqtisadiyyatına təsiri ilə bağlıdır.
- Torpaq qiymətlərində vəziyyət necədir? Müxtəlif ərazilərə görə qiymətlər necə dəyişir?
- Qiymət baxımından götürsək təbii ki, şəhər mərkəzində torpaq ərazilərinin daha baha olduğunu müşahidə edirik. Mərkəz hissələrdə böyük ölçülü, yəni təqribən 1000-2000 kvadratmetr və ondan yuxarı ölçülü torpaq sahələrinin məhdudlaşması prosesi gedir. Buna görə də həmin torpaq sahələrinin mərkəz hissələrdə, o cümlədən bəzi digər ərazilərdə bir sotu üçün yarım milyon, hətta 1 milyon manat belə təşkil edir. Mərkəzi hissələrin ətrafında, yəni hərəkət zolağına yaxın hissələrdə qiymətlər kvadratmetrlə təşkil edir. Bəzi ərazilərdə 1 m2 torpaq sahəsinin qiyməti 15-25 min manata qədər qalxıb. Bu o deməkdir ki, həmin ərazidə 100 m2 torpağın alınmasına 2 milyon, bəzi hallarda hətta 2,5 milyona qədər vəsait sərf etməli olursan. Mərkəzdən kənara doğru irəlilədikcə qiymətlərin nisbətən azalması müşahidə olunur. Məsələn, Bakının ən ucqar ərazilərində - Əhmədli, Həzi Aslanov, Badamdar, Yeni Yasamal kimi ərazilərdə 1 sot üçün minimum qiymətlər 25-30 mindən başlayır. Amma Sabunçu, Xəzər, Abşeron rayonlarının kəndlərindəki bəzi ərazilərdə qiymətlərin 2-3 min manatdan başladığını müşahidə edirik. Həmin ərazilər yeni yaşayış massivləridir. Yəni, infrastrukturla tam təmin olunmayan ərazilər olduğuna görə orada torpaqların satış qiyməti qismən aşağıdır. Bir çox Bakı kəndlərində də qiymətlər 4-5 min manatdan başlayır. Yəni, harada ki, infrastruktur mövcuddur və yaşayış massivləri var, həmin ərazilərdə qiymətlər minimum 4-5 min manatdan başlayır.
- Mənzil bazarındakı mövcud vəziyyəti və qiymətləri necə dəyərləndirirsiniz?
- Mənzil qiymətləri də torpaq bazarında olduğu kimi oxşarlıq təşkil edir. Mənzil bazarının digər bazarlardan üstünlüyü ondan ibarətdir ki, burada bazar iştirakçıları sırasında dövlət özü də çıxış edir. Yəni, İpoteka və Kredit Zəmanət Fondu və Mənzil İnşaatı Dövlət Agentliyi kimi qurumların timsalında dövlət bu bazarlarda aktivliyi qismən də olsa təmin edir və qoruyub saxlayır. Yəni, bazara ayrılan vəsaitlərin və ipoteka kreditlərinin hesabına mənzil bazarında aktivlik az da olsa qorunub saxlanılır. Bu gələcək dövr üçün mənzil bazarındakı neqativ halların daha tez aradan qalxacağını söyləməyə əsas verir. Amma buna baxmayaraq təbii ki, mənzil bazarında da qiymətlərin azalmasına dair meyllər müşahidə olunmaqdadır. Xüsusilə dəyəri baha olan və 200-250 min manatdan başlayan yaşayış mənzillərinin qiymətində azalmalar var. Paytaxtda elə ərazilər var ki, 5-6 otaqlı mənzillərin qiyməti 500 min manat, hətta bəzi hallarda daha yuxarıdır. Belə mənzillərin qiymətində nisbi azalmalar müşahidə olunmaqdadır. Bu azalmalar hələ ki, dinamik xarakter daşımır. Yəni, 2009-2010-cu illərdə olduğu kimi 15-29 faiz civarında deyil. 2-3, maksimum 5 faiz civarında müşahidə olunur ki, bu da bazar üçün böyük rəqəm hesab olunmur.
- Pandemiya uzun müddət davam edərsə, qiymətlər dəyişə bilər?
- Sözsüz ki, pandemiya aradan qaxdıqdan bir müddət sonra belə iqtisadiyyata təsirləri olacaq. Hətta hesab etsək ki, 1 aydan sonra pandemiya aradan qalxacaq, bütün inzibati məhdudiyyətlər, hərəkət məhdudiyyətləri tam aradan qaldırılacaq, alğı-satqı əməliyyatları, bazar iştirakçılarının fəaliyyəti təmin olunacaq və s. Buna baxmayaraq, pandemiyanın iqtisadiyyata təsiri başqa formalarda özünü göstərəcək, o cümlədən də əmlak bazarına.
Bu mənada hesab edirəm ki, bütün qonşu ölkələrdə, o cümlədən dünyanın əksər ölkələrində iqtisadi proseslər sabitləşməlidir, makroiqtisadi sabitlik təmin olunmalı, neft qiymətləri müəyyən psixoloji həddə qədər qalxmalı, dünya ölkələri arasında hərəkət məhdudiyyətləri aradan qaldırılmalıdır. Eyni zamanda ticarət dövriyyəsi bərpa olunmalıdır. Yalnız bu proseslər baş verdikdən sonra bazarlarda bir sıra istiqamətlərdə sabitliyi müşahidə edə bilərik.
Vəziyyətdən çıxış yolu kimi ipoteka kreditlərinə ayrılan vəsaitlərin həcmi artırıla bilər. Hazırda da artırılmaqda davam edir. Dövlətin apardığı siyasət elə bundan ibarətdir. Bunun artırılması mənzil bazarında dinamikanı qismən təmin edəcək. Amma tam olaraq mənzil bazarının əvvəlki vəziyyətə qayıdacağını bu il üçün demək hələ tezdir.
(c)publika